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      婚姻家庭
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      小產權房在離婚訴訟中如何分割?

      發布人:重慶律師吧     發布時間:2018-06-30 22:44:22

          核心提示:小產權房沒有正式的房產證,并非真正法律意義上的產權,小產權房的權利人對其只有使用權而沒有所有權,因而通常情況下不能正常買賣。小產權房是否能夠贈與?在離婚訴訟中對夫妻共有的小產權房該如何分割?
       
          重慶律師網離婚房產糾紛律師就本文引用的案例,特別提醒大家注意北京某法院近期做出的判決:男方父母在婚前將小產權房贈與夫妻二人作為婚房,二人離婚后法院判決該房屋的使用權歸男方所有,但同時判決男方給付女方35萬元的房屋補償款。
       
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          裁判要旨

          小產權房的權利人對房屋雖不享有所有權但有使用權,占有使用權也是一種權益,在離婚訴訟中,可以請求對共同占有使用的小產權房的使用權進行分割。
       

          案情回放

          1.2007年吳金霞、王偉經介紹相識,2010年王偉父母將其出資購買并裝修的202號房屋贈與吳金霞、王偉作為二人的婚房。
       
          2.經查,202號房屋系小產權房,沒有房屋產權證,房屋開發商曾出具收據將繳款人改為王偉、吳金霞。2010年1月15日,王偉、吳金霞登記結婚,婚后一直居住在202號房屋。
       
          3.2016年6月8日,吳金霞、王偉經法院調解離婚。后吳金霞向法院起訴請求法院確認202號房屋的使用權歸吳金霞所有。
       
          4.北京市通州區法院一審認為涉案房屋系小產權房,當事人通過開發商更改收據收款人名字的行為應當視為贈與,因此吳金霞對涉案房屋有占有使用的權利,最終判決202號房屋的使用權歸王偉所有,王偉給付吳金霞房屋補償款35萬元。
       
          5.王偉不服一審判決,上訴至北京市三中院。北京市三中院二審判決駁回上訴,維持原判。
       

          裁判要點

          本案涉案房屋為小產權房,沒有正式的房產證,且除開發商出具的收據外也沒有其他權利證明憑證,因此,法院將開發商將繳款人由王偉之父改為王偉、吳金霞的行為認定為贈與行為,據此判定王偉、吳金霞實際取得涉案房屋的占有使用權。占有使用權也是一種權益,王偉與吳金霞離婚后應當對其就涉案房屋的共有權益進行分割,因此,法院最終在考慮房屋價值、購買出資情況以及現狀等因素后,判決房屋使用權歸王偉所有,王偉給付吳金霞房屋補償款35萬元。
       

          律師說法

          前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:
       
          1.小產權房的權利人對房屋僅有使用權而不享有所有權,因此在離婚訴訟中,可以請求對共同占有使用的小產權房的使用權進行分割,直接請求分割房屋的,法院將不予支持。
       
          2.小產權房的權利人雖然對房屋不享有所有權,但依然有占有使用的權利,該使用權也是一種法律上的利益,在實際生活中有價可循。因此,夫妻二人共同享有對小產權房的占有使用權的,在離婚時可以請求法院對該房屋進行分割,請求保有對該房屋的使用權的一方應當支付另一方一定數額的房屋補償款。
       
          《北京市高級人民法院民一庭關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》三十五、【小產權房分割】對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房,不予處理;但違法建筑已經行政程序合法化的,可以對其所有權歸屬做出處理。
       
          對于雖未經行政準建,但長期存在且未受到行政處罰的房屋,可以對其使用做出處理。在處理使用時,人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時,能分割的進行分割,不能分割的可采用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。
       
          在涉小產權房分割案件中,應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定,不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。
       

          法院論述

          一審法院認為:現雙方的爭議焦點是,由開發商出具的收據能否證明贈與關系成立。根據已查明的事實,涉案房屋為小產權房,買方與開發商之間沒有簽訂合同,除開發商出具的收據外,沒有其他任何證明房屋權利的憑證。在這種情況下,當事人通過開發商更改收據繳款人名字的行為,應視為贈與。由于更改名字后,王偉與吳金霞實際居住房屋,房屋亦已完成交付,王偉、吳金霞已實際取得占有使用權。現雙方雖未取得合法的所有權,但占有使用仍是一種利益,且實際生活中有價可循,故法院對涉案房屋依法予以分割。具體的分割方案,法院考慮到房屋的價值、居住的現狀、房屋的購買出資情況以及照顧婦女兒童的基本原則,依法予以確定。故對吳金霞要求請求法院依法確認位于北京市通州區××202號房屋的使用權歸吳金霞所有的訴訟請求,對其合理部分,法院予以支持;對其不合理部分,法院不予支持。
       
          北京市三中院認為:根據已查明的事實及雙方當事人的陳述,涉案房屋系小產權房,由王偉之父王×出資購買。因王×與房屋開發商并未簽訂書面合同,且無其他權利記載憑證,故通過開發商更改收據繳款人為王偉和吳金霞的行為,應視為贈與,且涉案房屋在變更繳款人名稱后已實際交付,由王偉、吳金霞居住使用,該贈與已實際履行,故王偉和吳金霞已取得涉案房屋的相關權利,一審法院對此認定正確。王偉上訴主張贈與事實不存在,缺乏事實依據,本院不予采信。一審法院考慮居住現狀、房屋購買出資情況等因素,判令涉案房屋的使用權歸王偉享有,此實質系對涉案房屋排他性的占有使用,在此情況下,對于吳金霞對于涉案房屋應享有的權益應一并予以處理,故一審法院考慮房屋價值及照顧婦女兒童原則等因素,判令王偉給付吳金霞相應房屋補償款,并無不當。王偉上訴主張一審法院判令王偉給付吳金霞相應房屋補償款超出審理范圍并違反物權法定原則,且因吳金霞存在出軌行為應駁回吳金霞的訴訟請求,依據不足,本院對此不予采納。另,王偉主張依據《中華人民共和國合同法》的相關規定,因涉案房屋尚未變更登記到王偉和吳金霞名下,故其父可以撤銷贈與;因涉案房屋系小產權房,出資購買人王×并未取得涉案房屋的所有權,其對于涉案房屋僅享有與開發商的合同權利,且涉案房屋已交付王偉和吳金霞實際占有使用,贈與已實際履行,故王偉的該項主張,于法無據,本院不予采納。
       

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